O mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo registrou números históricos no primeiro trimestre de 2025. Com crescimento de 21%, o setor movimentou R$ 4,6 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), estabelecendo um novo patamar para o segmento de luxo na capital. Os dados revelam não apenas aquecimento, mas uma transformação estrutural na forma como o mercado opera e atende à demanda crescente por sofisticação. No segmento específico de apartamentos, o crescimento de 14,6% nos primeiros dois meses do ano totalizou 486 unidades vendidas, com VGV superior a R$ 2 bilhões — 15,5% acima do registrado em 2024. Mais expressivo ainda foi o salto no volume geral de unidades comercializadas: 176% de crescimento, com 425 unidades negociadas e VGV 116,3% superior ao período anterior. “Um dos principais indicativos do aquecimento do mercado de alto padrão é a rápida absorção dos lançamentos.
Dados mostram que 98% das unidades são vendidas antes da conclusão das obras, sendo 51% ainda na planta e 48% durante a construção. Se nenhum novo empreendimento fosse lançado a partir de janeiro de 2025, os estoques durariam apenas sete meses, o que reforça a força da demanda e pode pressionar ainda mais os preços nos próximos ciclos”, justifica Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s, imobiliária especializada no mercado de altíssimo padrão.
A corrida vertical também tornou-se característica definidora do momento atual. Projetos como o Epic by Pininfarina, da Cyrela, com 210 metros de altura, e o Vista by Armani/Casa, com 206 metros, estabelecem novos marcos arquitetônicos. “Não buscamos apenas a altura, mas o significado. E o Epic é exatamente isso: uma torre que nasce para durar, promover experiências e sensações irreplicáveis e inesquecíveis, se tornando um ícone da cidade de São Paulo”, afirma Efraim Horn, copresidente da Cyrela. A tendência responde a pressões econômicas objetivas. Com terrenos representando 50% do custo dos empreendimentos e escassez de mão de obra qualificada, as incorporadoras necessitam maximizar o aproveitamento por meio de projetos de maior porte e valor agregado. A estratégia se mostra acertada: imóveis na faixa de R$ 4 milhões a R$ 6 milhões registraram o maior crescimento percentual em vendas. Luciano Amaral, CEO da Benx, contextualiza a dinâmica: “A maioria das incorporadoras está fazendo movimento para se posicionar no mercado de alta renda, porque as contas fecham melhor. É fundamental ter um projeto muito bem estruturado para conseguir monetizar através do metro quadrado”.
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Diversificação geográfica
Enquanto os tradicionais polos de luxo mantêm a liderança — Jardim Paulista (R$ 324,4 milhões em transações no primeiro trimestre), Vila Nova Conceição (R$ 319,1 milhões) e Jardim Europa (R$ 312,8 milhões) —, a diversificação geográfica surpreende pelos números. Vila Clementino registrou crescimento de 242% no volume de vendas, com valor médio de R$ 3,84 milhões por transação em 65 operações. Vila Formosa apresentou alta de 171,4% (R$ 2,49 milhões de valor médio em 19 transações), seguida por Bela Aliança, com crescimento de 150% (R$ 2,52 milhões de valor médio em 15 transações). Essa expansão territorial reflete uma demanda externa significativa: consumidores de outras regiões do país adquirem apartamentos de 120 m² a 200 m² como base de apoio na capital, movimento inédito segundo análises de mercado. Simultaneamente, compradores paulistanos buscam alternativas aos bairros tradicionais, valorizando projetos diferenciados em localizações estratégicas.
Tecnologia a favor do luxo
Paralelamente ao boom dos lançamentos, o setor experimenta uma revolução na comercialização. A contradição identificada por Alessandro Bartelle, fundador da proptech Barts&Co, ilustra o momento: “Os projetos estão maravilhosos, mas a parte comercial ainda é muito antiquada”. A solução desenvolvida pela empresa combina realidade virtual em 8K com inteligência artificial, oferecendo tours imersivos que eliminam a necessidade da tradicional “via sacra” entre estandes de vendas. A tecnologia permite que em uma sessão de 40 minutos o cliente visualize todos os lançamentos disponíveis em sua região de interesse. Com mais de 15 produtos de alto luxo no portfólio — incluindo Epic by Pininfarina, Faena, Arbórea e Casa Madalena –, a Barts&Co projeta expansão para Miami e Balneário Camboriú em 2025, capitalizando sobre o fato de o Brasil ser o quinto país com mais compradores no mercado imobiliário americano. O modelo de atendimento também evolui. A Casa Barts, espaço conceito a ser inaugurado em frente ao Iguatemi-Faria Lima, funcionará como hub híbrido entre comercial e lifestyle, oferecendo desde consultoria imobiliária até curadoria de arte e experiências gastronômicas.
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Arte e design em foco
O movimento atual transcende números e projetos individuais. A demanda por experiências diferenciadas altera padrões estabelecidos: “No altíssimo padrão, as grandes mudanças são projetos com arquitetos renomados, arte, wellness, design de interiores diferenciados”, analisa Amaral. A profissionalização também avança. A Barts&Co busca consultores com perfil similar ao de gerentes de grifes de luxo ou marchands de arte, reconhecendo que “para comprar um imóvel de R$ 10 milhões, o cliente precisa de um profissional no mínimo desse nível”. Incorporadoras tradicionais reposicionam estratégias. A Even ajustou o foco para o topo da pirâmide, concentrando investimentos em São Paulo com objetivo de lançar R$ 2 bilhões anuais. A Cyrela registrou crescimento de 40% no Valor Geral Lançado em 2024, com 51% dos R$ 6,6 bilhões em projetos de alto padrão. “O cliente quer morar em um lugar que não só valoriza, mas permanece. Isso requer projeto, visão e responsabilidade com o que a cidade será amanhã”, conclui Amaral. O setor imobiliário brasileiro registrou crescimento de 15% no primeiro trimestre, mas São Paulo lidera a transformação do segmento premium, estabelecendo padrões que influenciam o mercado nacional. Com VGVs bilionários, verticalização acelerada e revolução digital na comercialização, a capital redefine o conceito de morar bem no país.
Epic by Pininfarina
O Epic Cyrela by Pininfarina estabelece um novo padrão de altura e sofisticação no mercado paulistano. Com 210 metros e VGV de R$ 1,4 bilhão, o projeto na Avenida Rebouças oferece vista permanente para o Jardim Europa e Parque Ibirapuera. “Mais do que um marco vertical, é um marco de visão. Com vista eterna e debruçado sobre o Jardim Europa, o projeto tem expectativa de redefinir o horizonte”, explica Efraim Horn, copresidente da Cyrela. O empreendimento oferece apartamentos de 339 m² a 379 m², com coberturas de 570 m². O metro quadrado tem preço médio de R$ 40 mil – ou seja, o menor apartamento custará R$ 13,56 milhões, enquanto a maior cobertura poderá sair por R$ 25,48 milhões. Destaque para as seis “casas suspensas” de 536 m² a 637 m² — unidades duplex superexclusivas que oferecem amplitude, conforto e privacidade de uma residência térrea elevada ao céu. O projeto já comercializa unidades para um público que busca ainda design, propósito e experiência.
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Vista by Armani/Casa
O Vista Furnished by Armani traz pela primeira vez a marca italiana Armani/Casa ao mercado imobiliário brasileiro. Com VGV de R$ 700 milhões, o projeto da Cyrela e J. Safra Properties no Jardim Guedala conta com duas torres de 206 metros de altura, posicionando-se entre os edifícios mais altos de São Paulo. O empreendimento oferece apartamentos de 348 m² a 515 m² e coberturas de 695 m² a 883 m². A Tower Milano apresenta unidades menores, de 348 m² a 411,50 m², com coberturas de 708 m² a 710 m². Já a Tower Venezia oferece apartamentos de 464 m² a 515 m² e coberturas que variam de 695 m² a 883 m². O projeto se destaca pela aplicação da filosofia minimalista da Armani/Casa, com acabamentos sofisticados, materiais importados e design italiano nas áreas comuns. As torres independentes oferecem vistas amplas da capital paulista e amenities internos e externos. O lançamento mira o segmento ultra-luxo, posicionando-se como referência no mercado de alto padrão paulistano.
Faena São Paulo
O maior projeto da história da Even materializa a entrada da marca internacional Faena no Brasil. Com VGV de R$ 3 bilhões, o complexo multiuso ocupará 20 mil m² a 300 metros da Faria Lima, combinando residencial, hotel e art center. O projeto apresenta apartamentos de 300 m² a 1.000 m² com m² a partir de R$ 60 mil. O apartamento decorado de 370 m² — maior da capital — funciona como galeria de arte com obras de Amilcar de Castro, Anna Maria Maiolino, Ernesto Neto e Miguel Rio Branco, além de mobiliário assinado por Oscar Niemeyer e Jader Almeida. “A arte está no coração de tudo que fizemos. Ela inspira nossa visão e é a essência da experiência que oferecemos aos nossos clientes”, destaca Marcio Moraes, CEO do empreendimento. A arquitetura, assinada por squad internacional que inclui Brandon Haw, Peter Mikic, Jonas Birger, Gui Mattos e João Armentano, será complementada por paisagismo tropical de Alex Hanazaki.
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São Paulo Bay
A Even inova com conceito inédito no São Paulo Bay: acesso exclusivo à praia particular com piscina de ondas na Marginal Pinheiros. O projeto de VGV R$ 1,5 bilhão oferece apartamentos de 181 m² a 258 m² com vista para a Ponte Estaiada. O empreendimento no Cidade Jardim conta com arquitetura do aflalo/gasperini e interiores de Gui Mattos. “Foi especial pensar um projeto onde a natureza, em especial a água, pudesse estar tão presente no dia a dia. A piscina de ondas inspira o desenho, o ritmo e a atmosfera dos espaços”, explica o arquiteto. As três torres foram projetadas para maximizar as vistas: a central oferece duas orientações — uma para a Duquesa de Goiás e outra para a Ponte Estaiada —, enquanto as laterais focam na piscina de ondas. O complexo inclui amenities distribuídos em dois pavimentos, desde academia com equipamentos Technogym até depósito exclusivo para pranchas.
Arbórea
A nova marca da Benx consolida estratégia de altíssimo padrão com resultados expressivos. A cobertura de 1.400 m² do Arbórea Itaim alcançou valorização para R$ 140 milhões, enquanto unidades tipo de 472 m² são comercializadas por R$ 30 milhões, estabelecendo-se entre as mais valorizadas da capital. O projeto no Itaim ocupa terreno de 2.900 m² a 75 metros do Parque do Povo, com arquitetura de Pablo Slemenson, paisagismo de Luiz Carlos Orsini e interiores de Piero Lissoni — em sua estreia no Brasil. “Mais de 80% dos compradores da Arbórea são moradores finais, consolidando o projeto como marco de reposicionamento urbano”, afirma Amaral. O segundo lançamento da marca, Arbórea Vista Jardim Europa, ocupa quadra inteira em zona de preservação com vista protegida. Com VGV estimado em R$ 1 bilhão, oferece unidades de 475 m² a 1.100 m² em projeto da Jacobsen Arquitetura, com paisagismo tropical e curadoria artística de Ana Carolina Ralston incluindo obras de Carlos Motta, Jader Almeida e Adriana Yazbek.
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POR Jennifer Detlinger
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